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故人が所有していた収益不動産の相続をしたい方へ

はじめに

相続トラブルの多くは「不動産」が関係してきます。中でも、相続財産額における不動産の評価額が大きい場合は、遺産分割が難しく、トラブルになりがちです。特に賃貸マンション、賃貸アパートなど収益不動産の場合、相続人間でその適正時価の評価額につき合意が得られないことも多いと思われます。

  • 被相続人が所有していた賃貸マンションや賃貸アパートを自分が相続して家賃管理しながら生活したい
  • 自分の収入源として、被相続人が所有していた土地を有効活用して賃貸マンションや賃貸アパートを建てたい
  • 他の相続人が、私が管理していた被相続人名義の賃貸マンションや賃貸アパートを管理したうえ、遺産分割で取得しようとしている

一般の方の場合、相続問題に関わることは多くありませんし、相続トラブルともなれば、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有している場合、遺産分割が実現するまでに複数の問題(不動産の評価額、賃料収入の分配や管理方法など)を同時並行で乗り越えなければなりません。

収益不動産を調査する

まずは、収益不動産の評価額の調査をすることが必要です。

収益不動産の場合は、居住用不動産とは違い、評価額は収益価格(収益利回り)をベースに算定されることも多くあります。評価額算定の前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与されていなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。

収益物件に関し、金融機関からの借入が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかも検討する必要があります。

収益不動産の相続トラブル

  1. 遺産分割

遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代の所有権も取得します。管理・修繕費用も収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。

しかし、遺産分割が成立するまでには、収益不動産の評価方法が複雑なことから、この評価方法をめぐり、相続人間で激しい議論がなされ、遺産分割が成立するまでに時間がかかることも珍しくはありません。

 収益不動産の評価(時価)と相続税評価が乖離している

収益不動産を相続する場合、相続税の申告が必要となる場合が多いです。相続税申告の際の評価額は、公示地価の概ね8割を目途に設定される路線価を基礎にして算定されます。さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されていることに注意が必要です。

 収益不動産の評価額から債務を差し引くことについて

収益不動産に融資・保証金等の相続債務がある場合、この問題も遺産分割と併せて解決する必要があります。

収益不動産を相続する相続人が債務も相続することを前提として、収益不動産の評価額から債務を差し引くことが考えられます。この点、相続税の評価額など時価よりも低く評価した場合には、その時価よりも低い評価額から時価の債務を差し引くことになるということにも注意が必要です。

遺産分割以外

 収益物件の管理・賃料回収を遺産分割と並行して行う必要がある

相続開始から遺産分割協議が完了するまで、収益不動産は相続人全員の共有物であり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得することになります。また、その管理や修繕にかかる費用も共同で負担すべきということになります。

ただ、相続開始後、一般に被相続人の口座は凍結され、入出金ができなくなることがあります。この場合でも賃料は継続的に発生しますから賃料の振込口座をどうするか、だれが管理するのか等が問題になります。

一般的な解決方法として、
①相続人の誰かが代表になり、賃料振込用の専用口座を開設し、そこに賃料を振り込むように、全相続人連名で賃借人に通知する
②管理に要する費用はこの口座から支出し、残金は適宜相続分に従って分配する
方法があります。

これを実践する場合は、実践する前に上記の内容が記載された覚書を作成し、相続人全員から署名・押印を得るようにしましょう。

相続税等の税務申告・納税のための協議が必要

相続税の申告・納税は、原則、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行う必要があります。

しかし、相続税の支払いに遺産の預貯金を当てにしている場合は注意が必要です。遺産である預貯金を解約・全額払い戻しするためには相続人全員の協力が必要であり、相続税申告期限までに遺産分割を終わらせる必要がありますが、相続税申告を伴う遺産分割が紛争化した場合は、期限までに合意を取り付けることが困難となります。

実務上、相続税の支払いに必要な分についてのみ相続人間で解約・払い戻しに合意し、相続税を支払ったうえ、最終的な遺産分割の合意をするときにこの預貯金について精算することもあります。

収益不動産を含む不動産相続トラブルの相談受付中

収益不動産の相続トラブルにおいては、相続税申告を税理士、不動産の調査を不動産業者にそれぞれ依頼し、これらの専門家と弁護士が意思疎通を図りながら、案件を進める必要があります。

当事務所では、税理士・司法書士・不動産会社等との連携により、お客様のニーズに幅広くお応えできる体制を整えています。

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